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357。递增。那我说基数大了不可能一直357。，他们说我们还得预计未 来，不是按照357。，我说307。也很大，他说也不是按照307。、25队 从1995年开始257。递增符合增长率，十年之后就是1000亿元。
哎呀！当时就给我印象很深刻，我说持续太可怕了，只要持续增 长你不一定是大跨度地往前持续，实际上中国改革开放30多年不就 是117。、127。，现在成为世界第二大经济体了吗？你再持续30年超过 美国了。咱们再看看十年就要到了，持续的速度比你想象得还快，中 间还遇到2007年宏观调控，2009年又宏观调控，就这也超过千亿元 了。按现在预计来讲，我们预计到2015年就是3000亿元。
还有三年时间3000亿元，实际上很简单。2010我下死命令不准 超过1400亿元，今年不超过1400亿元，明年得2000亿元了吧对不 对？
这3000亿元指的是销售收入，这是一个不可想象的数字。但是 由于中国的市场处在城市化过程当中，只要不犯错，到2020年的时 候还得翻一番，就是6000亿元。我们知道民营企业到1000亿元基本 就是玻璃天花板，各种因素上不去。
这个时候就是制度起作用的时候，越大的时候制度越发挥作用。 这个制度如果没有现代企业制度建立起来，1000亿元基本上是个玻 璃天花板，但如果你制度建立起来，我把2010年定位为万科持续发 展的元年就是这个意思，恰恰它才舒展开。
万科是拥护调控的
我想先表明几个态度，一个是中国房地产调控到今天，从万科当 然也包括我本人的态度，我们衷心地拥护中央的房地产调控政策。这 中间逻辑非常简单，就是房地产再这样下去，会让地方更加依靠土地 财政，无限制的让土地价格上去，房地产价格再上涨，再加上本身通 货膨胀这样的货币发行情况，如果再涨下去国家经济会非常糟糕的。 那样的话，日本当年的经济泡沫破裂的情况中国很可能也不能避免。
所以这样一个假定前提下，想问题不要从自己本位主义、本身的 利益集团角度出发，所以万科是非常衷心拥护房地产调控的，而且从 某种角度来讲，这次调控实际上是2007年的一个延续。为什么说是
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2007年的一个延续？我们知道，从2004年之后一直在调控，调一次 价格上一次，调一次价格上一次。在2007年万科感觉到这次调控中 央是找到了方法，这个方法就是货币政策，金融杠杆。
现在虽然有很多的政策，但实际上主要的还是货币政策，按揭我 不给你按揭，房地产商我不给你贷款，这是最主要的，其他的都是辅 助。但很可惜发生了 2008年金融危机，在西方金融危机中，中央政 府采取了激烈的四万亿这样的一个货币政策，即刻把严控变成放松， 所以房地产的调控也就功亏一篑，导致2009年整个全面报复性的反 弹。到2010年再开始压，压不下来，到了 2011年感觉到这个政策已 经开始一定要把它压下去了，因为我们看到面对西方这样的金融危机 的冲击，基本上我们过关了，又开始压。
我们知道万科在2008年是非常难过的，也只有我们最先响应中 央的宏观调控政策降价，所以同行、地方政府和部分的消费者，对万 科的降价是非常反感的、是抵抗的。但是到了 2011年万科还是做好 了准备继续往下调，即使这样，在去年万科也遇到了这些问题，市场 萎缩、价格下调。
按照原来的计划，我们去年经营规模是1650亿元。我一听就替 急了，我就跟郁亮说了，我给你们一个上限，最多不能超过1400亿 元。我倒也不是担心国家宏观调控，主要是担心万科的增长太快。2010 年刚过了 1000亿元，2011年就1650亿元，就是在1000亿元的基础 上再增长65。这意味着什么？这个就是一个质量和速度的关系，很有 意思。
结果到了第四季度，万科在调整之后说，哎，估计今年万科是 1400亿元，董事长怎么说得这么准。但实际上我们销售的结果是1200 亿元，两百亿元就是降价。也就是说加上那个降价，如果不降价正好 是1400亿元。
我只想说我们来把握这个节奏，这样基本上冲击是相对影响最小 的。当然不仅仅是这个规模的问题，还有产品种类的问题。像一些主 要做高端产品的地产公司，它们的产品品质也是相当讲究的，但它们 受冲击就比较大。很重要一个原因就是它是做高端产品的，这次宏观 调控对高端产品的影响最大。万科主要是做主流产品，所以相对来讲
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受影响比较小一些。
政策已经开始微调
显然从2012年这个宏观调控政策效果来看中央现在是满意的， 第一次中央认为的宏观调控政策达到目标了，这么多年来讲是很难得 的。如果中央认为还不满意还没达到效果，不知道再出什么招，这个 就比较可怕了。现在看起来非常明确了，整个来讲，现在这样的通货 膨胀压力下，能调到这样的情况，尽管里头有一些政策可能还要微调， 但是我觉得基本上中央认为是稳住了。
虽然稳住了，但另一方面带来了一个新的问题，就是地方政府依 赖土地财政的情况并没有改变。因为调控调政策了，房价似乎是控制 住了，但同时土地也不好卖了，土地价格也上不去了，地方财政因为 依赖土地，压力就非常大。所以第二个问题出来了，中央现在也很着 急，地方财政问题很大。
这就要求在总的宏观调控不放松的情况下做些局部微调。从2011 年12月份开始，尽管外边看政策非常明确，说是整个的调控政策不 会放松，但实际上2011年底已经开始微调。比如刚才说到的货币政 策的问题，就是按揭的放贷已经放松了。比如对万科来讲，不是说卖 不卖出去的问题，是卖出去了按揭下不来。基本从2011年12月份开 始，这个按揭开始放松。
但是今年开始，从行政的死命令开始，我就是来限定价格。因 为限制价格并不是来限制正常的购买，举个非常简单的例子，第一次 购买的，像我们统计的前14个主要城市的房地产基本价格已经下调 了 157。…207。。但是中国东西南北有很大差别，在东部的主要城市当 中，14个城市是价格下调的，有下调207。多的。
但第一次购买的人群，实际没有享受到价格下调的好处，就是因 为按揭的利率上升。就是说，价格下调的那个好处，完全是让金融方 面给你额外的融资成本抵消了。这个情况，因为中央现在各个部委也 是非常清楚的，所以类似像这样的政策会微调，估计今年的形势就是 这么个状况，预计下半年会更好一些，这是对房地产的一个基本判断。
所以很多人一见面就问我，包括在哈佛，也有很多中国的访问学
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者，一问就是，哎，现在该不该买房子了？都问这个问题。我怎么回 避，没法回避，我说你要想买就买。当然其中有一个意思，就是说再 指望大幅下跌这种可能性是比较小的，你要想买就买，是没问颗的。
万科要不要做老大
万科要不要搞大？要搞多大？它是这样，搞大是一定要搞大的， 因为不搞大没有影响力。但是什么叫大？所谓的大你一定在行业上前 三名或者前五名，这是一个。尤其当你是在第一名的时候，你会情不 自禁要保持这样一个位置。第五应该搞大，搞大是没有错的，但是你 到前三、前五的时候，你还要保持老大的位置，有的时候就很容易本 末倒置。
比如说，显然第二名一定要追你，这个一般都理解，我在第二我 也要追老大，第三要追老二，追完了要接着追老大。前三、前五一定 都要瞄准老大的位置，所以会出现这样一个问题：在老二、老三速度 很快的时候，你是不是也保持这个速度？你不保持这个速度你会被超 过。那么你保持这个速度，你知道在这个规模很大的情况下再来速度 很快的话，质量一定会受影响。但这时候你为了保持老大的位置，你 是不是还要牺牲质量来维持这个老大？即使你维持住了，这也会带来 第二个问题，这个老大你能继续维持住吗？就是你以牺牲质量为前提 的老大你能维持住吗？显然结论我想大家理性思考一下，非常简单， 维持不住。
既然维持不住，如果已经有这个规模了，即使被超过去，你就是 老二的位置、老三的位置有什么不好呢？因为首先我的质量很好，有 什么不好呢？几年前我和郁亮对话，说我们已经被后来者活蹦乱跳地 赶着架着往前赶了。我就说了，我们一定要解决什么，那就是质量问 题。如果我们质量为前提，被老二超过去，被老三超过去，开董事会 时我去坐前面，开股东大会我去坐前面来解释为什么。不是他们做不 到老大，是我强逼着他们不让他们做老大，我说这个检讨我去做。实 际意思还是要摆清一个，就是你最终的目标是什么，你的目标就是维 持第一这个位置还是别的什么。第一固然很好，但第一是个结果，你 不能把结果当成目标。
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所以有的时候我觉得企业到一定程度，就把结果和目标弄反了。 就等于说刚开始没钱我要赚钱，赚钱赚多了最后成了把赚钱当成一个 目标了，我觉得是很可悲的事情。你赚了钱干吗，赚得更多是为了做 你想做的事情，而不是像很多人说我不是不想让你去哈佛留学，但企 业离不开我。为什么离不开他呢？因为他要赚更多的钱，以赚钱为目 的，赚钱最后被钱所主宰。
说这个最后它的逻辑是一样的。我最起码是想通了，就是排在 第二也没什么不好。再就是我还有这个体系，还有个信心，万科已经 很大了，难道要超过万科，万科犯的错误你能不犯吗？潜台词有句什 么话呢？它要超过万科，它可能就是它的转折。反过来讲，不能为了 超万科，